Créer une SCI (Société Civile Immobilière)

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique très prisée pour gérer des biens immobiliers de manière collective tout en optimisant la fiscalité. Cette forme juridique permet à plusieurs personnes, physiques ou morales, de s’associer pour détenir et gérer un bien immobilier. Voici un guide complet sur la création d’une SCI, ses avantages, la structure de cette société, ainsi que les aspects fiscaux et légaux à prendre en compte. 

Pourquoi créer une SCI ? 

La Société Civile Immobilière est souvent choisie pour : 

• Faciliter la transmission du patrimoine : C’est une solution idéale pour transmettre des biens immobiliers de manière progressive et moins coûteuse, en offrant la possibilité de transmettre des parts de la SCI plutôt que des biens immobiliers. 

• Séparer le patrimoine personnel et professionnel : Permet de protéger le patrimoine immobilier tout en facilitant la gestion. 

Quel public peut constituer une SCI ? 

Les associés d’une SCI peuvent être : 

• Des particuliers : Les familles ou amis souhaitant gérer ensemble un bien immobilier. 

• Des entrepreneurs : Les professionnels désireux de séparer leurs biens immobiliers de leur activité principale. 

• Des entreprises : Pour les sociétés souhaitant investir dans l’immobilier, la SCI est une forme pratique de structuration. 

Quelle est la structure d’une SCI ? 

La Société Civile Immobilière est composée de : 

• Les associés : Au moins deux personnes (physiques ou morales) sont nécessaires pour créer une SCI. Ils détiennent des parts sociales et partagent la gestion et les bénéfices selon la répartition définie dans les statuts. 

• Le gérant : Choisi parmi les associés ou une personne extérieure, le gérant assure la gestion courante de la SCI, conformément aux statuts. 

Quelles sont les conditions de cession des parts d’une SCI lors de sa constitution ? 

Lors de la création de la SCI, les associés déterminent la répartition des parts sociales. Ces parts sont cessibles entre associés ou à des tiers, mais la cession des parts sociales est souvent soumise à l’accord des autres associés, ce qui est prévu dans les statuts. Cette possibilité de céder les parts sociales est un point important, car elle permet à un associé de sortir de la société ou à un nouvel associé de rejoindre la SCI. En fonction des conditions de cession (par exemple, en cas de vente ou donation des parts), les associés peuvent gérer la transmission des parts selon les règles définies. 

Quelles sont les étapes pour créer une SCI ? 

Créer une SCI implique de suivre plusieurs étapes clés, chacune ayant son importance pour garantir la légalité et la réussite de la société. Voici un détail des principales démarches à suivre : 

1. Rédaction des statuts 

La rédaction des statuts est une étape cruciale dans la création d’une SCI, car elle définit les règles de fonctionnement de la société. Ces statuts doivent inclure des informations détaillées telles que : 

• L’objet social de la SCI : Il doit concerner la gestion, la location, l’achat ou la vente de biens immobiliers. 

• La répartition des parts sociales : Les parts sociales doivent être distribuées entre les associés selon l’apport de chacun, qu’il soit financier ou en nature (par exemple, un bien immobilier). 

• Les pouvoirs du gérant : Le gérant a la responsabilité de la gestion quotidienne de la SCI. Les statuts précisent ses pouvoirs, notamment s’il peut prendre des décisions seul ou s’il doit obtenir l’accord des autres associés pour certaines actions (ex : cession d’un bien immobilier). 

• Les règles de prise de décision : Le quorum et les majorités nécessaires pour prendre des décisions importantes doivent également être définis. 

2. Fixation du capital social 

Le capital social de la SCI est fixé par les associés dans les statuts. Il peut être symbolique, avec un minimum de 1 €, mais il doit être mentionné précisément. Le capital social représente l’apport en numéraire ou en nature des associés et garantit en quelque sorte la solidité financière de la société. 

• Le capital peut être apporté en numéraires ou inclure des biens immobiliers. 

• Il peut être variable ou fixe, selon les préférences des associés. 

3. Nomination du gérant 

Le gérant de la SCI est une personne physique ou morale, désignée dans les statuts. Cette personne aura pour rôle de gérer l’ensemble des affaires courantes de la SCI. Les responsabilités du gérant incluent : 

• La gestion des biens immobiliers (location, entretien, vente éventuelle). 

• La tenue de la comptabilité et des documents légaux de la SCI. 

• La représentation de la SCI dans toutes ses démarches administratives et juridiques. 

• La responsabilité du gérant peut être engagée en cas de gestion fautive. 

4. Publication d’une annonce légale 

Pour rendre la création de la SCI officielle, il est obligatoire de publier un avis dans un support habilité d’annonces légales (SHAL). Cette publication a pour but d’informer le public de l’existence de la société. L’annonce doit comporter des informations essentielles telles que : 

• acte sous seing privé ou acte notarié (ou authentique) ; 

• date de signature des statuts (celle dans l’acte); 

• dénomination sociale ; 

• sigle de la SCI (uniquement s’il est mentionné dans les statuts) ; 

• forme juridique ; 

• adresse du siège social ; 

• objet social (uniquement l’activité principale) ; 

• durée ; 

• capital social (pour un capital variable, indiquer le montant du capital minimum) ; 

• gérant (si personne physique : nom, prénom, adresse et pays si le gérant réside à l’étranger  ; si personne morale : dénomination sociale, capital social, inscription au RCS et ville du greffe, siège social, nom et prénom du représentant personne physique) ; 

• ville du greffe dont dépend le siège social de la SCI ; 

• conditions de cession des parts sociales de la SCI (soit librement cessibles soit par clause d’agrément). 

5. Immatriculation de la SCI 

Une fois les statuts rédigés, les associés d’accord et l’annonce légale publiée, le dossier de création de la SCI doit être déposé sur le Guichet Unique, afin qu’elle soit enregistrée auprès du greffe du tribunal de commerce du département où elle est domiciliée. Cette formalité permet à la SCI de devenir une entité légale reconnue par l’État.

• Le dossier doit comprendre certaines pièces justificatives telles que les statuts signés, le justificatif de l’adresse de la société, une copie de la pièce d’identité recto-verso de chaque associé, la déclaration de non-condamnation du gérant, etc. Retrouvez la liste complète des pièces à fournir dans notre onglet Outils/Pièces Obligatoires.

En résumé, chaque étape est liée à une entité différente (greffe, journal, banque, notaire).

Comment obtenir le Kbis ? 

Après la publication de l’annonce légale et une fois la demande validée sur le Guichet Unique, la société reçoit son extrait Kbis, qui est un document officiel attestant de l’existence juridique de la société. Il s’agit de la « carte d’identité » de l’entreprise et permet de justifier de la validité de l’existence de la société auprès des partenaires commerciaux, des administrations fiscales, etc. 

Quels sont les coûts associés à la création d’une SCI ? 

Les frais liés à l’enregistrement de la SCI doivent être payés à plusieurs entités : 

• Support Habilité à la publication d’Annonces Légales (SHAL) tel que le JSS : pour publier l’avis de constitution. Son coût est réglementé ; forfaitisé depuis 2022, il varie en fonction du département (France métropolitaine ou Outre-mer).

• Greffe du Tribunal de Commerce : pour l’immatriculation de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et la déclaration des bénéficiaires effectifs

• BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales) : La publication dans le BODACC est incluse dans les frais de dépôt au greffe. 
• Notaire : en cas d’apport d’un bien immobilier et/ou si c’est le notaire qui a rédigé les statuts, des honoraires s’appliquent. 

• Banque ou Caisse des dépôts (si dépôt de capital social) : gratuit à la Caisse des dépôts, mais frais possibles auprès des banques professionnelles. 

Quels sont les avantages et inconvénients d’une SCI ? 

Avantages : 

• Flexibilité dans la gestion du bien immobilier et la répartition des bénéfices. 

• Facilité de transmission du patrimoine immobilier via la cession des parts sociales. 

• Optimisation fiscale pour les revenus fonciers. 

Inconvénients : 

• Responsabilité des associés : Bien que limitée aux apports, la responsabilité peut être engagée en cas de faute de gestion. 

• Formalités administratives et comptables à respecter. 

Pourquoi faire appel au JSS ?  

Recourir au Journal Spécial des Sociétés (JSS) en tant que mandataire pour les formalités et la publication d’annonces légales vous assure :  

• Conformité légale : Habilitation officielle garantissant le respect de la loi.  

• Expertise : Connaissance des mentions obligatoires, de l’outil (Guichet Unique) et prévention des erreurs.  

• Gain de temps : Prise en charge complète 

• Sécurité : Minimisation des risques de rejet du dossier.  

• Justification : Fourniture d’une attestation de parution et Kbis à jour. 

N’oubliez pas de télécharger le pouvoir au JSS et de l’ajouter au dossier. 

Conclusion 

Créer une SCI est une solution efficace pour gérer des biens immobiliers en commun tout en bénéficiant d’une gestion souple et d’avantages fiscaux. Elle permet une transmission progressive du patrimoine tout en optimisant les aspects fiscaux et juridiques. La cession de parts sociales lors de la constitution de la SCI permet également une grande souplesse dans l’organisation de la gestion du patrimoine, tout en restant fidèle aux règles établies dans les statuts. Pour ceux souhaitant investir dans l’immobilier de manière collective ou optimiser leur gestion de patrimoine, la SCI est une option incontournable.