Le retrait-gonflement des argiles, un risque immobilier au coût colossal

Des milliers de maisons fissurées et autant de propriétaires embourbés dans de longues démarches pour protéger leur habitation. En cause, le retrait-gonflement des argiles (RGA), particulièrement intense en Île-de-France. Ce phénomène géologique, certes naturel, représente une menace silencieuse mais d’ampleur croissante pour le bâti francilien.

Pour comprendre le mécanisme, il faut imaginer une éponge. Le RGA survient dans les sols contenant des argiles dites « gonflantes ». En période de sécheresse, celles-ci perdent leur eau et se rétractent, provoquant un affaissement du terrain. Et lorsque la pluie revient, elles se réhydratent et gonflent, soulevant le sol. Ces mouvements répétés déstabilisent les fondations et génèrent des fissures, des déformations des ouvertures, voire des désordres structurels graves.

Le sous-sol de l’Île-de-France se trouvant en grande partie constitué de marnes et d’argiles sensibles, notamment dans la grande couronne, la région est très exposée. Les départements des Yvelines, de Seine-et-Marne, de l’Essonne et du Val-de-Marne figurent parmi les dix plus touchés au niveau national.

Signe du dérèglement climatique

Par ailleurs, les bouleversements environnementaux agissent en catalyseur. La multiplication des sécheresses et l’intensité des précipitations accélèrent le processus de RGA. « Cela fait des siècles que des habitations existent dans ces régions, l’argile ne serait pas un problème sans le dérèglement climatique », assure Dominique Goldsztejn, vice-présidente de l’Association urgence maisons fissurées (AUMF). Avec d’autres sinistrés, elle a créé cette structure pour rassembler les propriétaires concernés à travers la France, alors qu’ils sont de plus en plus nombreux. 

Les chiffres donnent en effet le vertige. D’après les dernières statistiques des autorités, plus de la moitié du territoire national serait exposé au RGA, soit 12 millions de maisons individuelles et environ 20 millions de Français. En Île-de-France, près de trois habitants sur quatre vivent dans une commune majoritairement exposée. Côté travaux, les montants sont là aussi importants. « Les fourchettes les plus basses sont autour de 50 000 euros mais la facture est souvent plus élevée, estime Pierre Compas, directeur général du cabinet Global Expertises. Il s’agit des travaux les plus coûteux pour une maison et ils n’augmentent pas la valeur du bien ».

Pour les propriétaires, la découverte de fissures a donc de quoi inquiéter. Pourtant pas de panique, le péril n’est en principe pas imminent. Quant à la marche à suivre, il faut là aussi temporiser et opérer avec méthode. Contrairement à ce que l’on peut imaginer et à ce qui est la norme pour la plupart des sinistres, avertir d’emblée son assureur n’est pas recommandé. Cela risquerait de bloquer l’indemnisation avant la reconnaissance de catastrophe naturelle. Car ce point est au cœur du sujet. Pour supporter le coût des travaux, un arrêté interministériel de catastrophe naturelle est nécessaire afin de mobiliser la garantie « Cat Nat » de l’assurance habitation. Un précieux sésame qui réclame patience et abnégation.

La difficile reconnaissance de catastrophe naturelle

En pratique, il convient d’abord d’acter l’origine et la gravité des fissures. Même si le RGA menace une grande partie du territoire, d’autres causes existent (végétation, gel-dégel, inflitration…). Il faut ensuite avertir sa mairie pour lancer une demande de reconnaissance, non sans difficulté. « Le maire n’a pas d’obligation légale d’effectuer cette demande et on observe une certaine méconnaissance du sujet », relève la représentante de l’AUMF.

Une fois l’arrêté publié, le propriétaire sinistré a trente jours pour s’adresser à son assureur. S’engage alors, souvent, un combat d’expertises. « Il faut être accompagné, par exemple par un expert assuré, pour défendre son cas auprès de l’assurance », affirme Dominique Goldsztejn, qui reconnaît que ce service a tout de même un coût. Dans les faits, environ un dossier sur deux est indemnisé au titre de la garantie Cat Nat. Un faible ratio qui illustre l’âpreté des discussions entre assureur et assuré. « Cela se joue parfois sur des détails ou sur des expertises à la qualité contestable, pour examiner la qualité des sols notamment », note Pierre Compas.

Dans ces statistiques, il faut aussi tenir compte de l’important taux de refus des demandes municipales de reconnaissance de catastrophe naturelle, autour de 80 %. Ces rejets mettent en avant des critères météorologiques qui ne sont pas remplis mais ces derniers sont contestés, entre autres, pour leur manque de précision géographique. « Les critères en vigueur ne sont pas bons parce que le fonds Cat Nat n’est pas assez doté », cingle Dominique Goldsztejn.

Un gouffre financier à venir

Même avec un faible taux de dossiers indemnisés, le sujet RGA coûte déjà très cher à l’État. Ce fléau constitue désormais le premier poste de dépenses pour les catastrophes naturelles, devant les inondations. Pour les dix dernières années, le budget s’élève à sept milliards d’euros et plus de 40 milliards seraient à prévoir d’ici à 2050. Par ailleurs, au-delà des habitations à indemniser, l’État se trouve lui-même confronté au RGA puisque le phénomène touche aussi les infrastructures publiques (bâtiments, routes, pistes cyclables…).

L’urgence est donc à l’anticipation pour adoucir la note future. Le dispositif de fonds prévention argile subventionne ainsi à hauteur de 70 à 90 % selon les ressources un diagnostic de vulnérabilité et des travaux préventifs dans les zones classées à exposition forte et sans demande de Cat Nat en cours. Il a été élargi au 1er mai 2026 et inclut désormais les maisons déjà fissurées. La limite d’écartement des fissures pour les travaux est relevée à 5 mm et les maisons de trois niveaux maximum sont également éligibles.

Pour les sinistrés et les experts, la priorité doit néanmoins être à la prévention du risque. « Il n’est pas normal de continuer de livrer des maisons fissurables », déplore Dominique Goldsztejn. « Il faut une refonte des diagnostics avant achat, on demande de chercher les insectes xylophages mais pas de prendre pleinement en compte les risques liés au changement climatique », ironise Pierre Compas de Global Expertises.